Op 3 augustus 2023 heeft de rechtbank van Amsterdam een opmerkelijke uitspraak gedaan over een indexeringsbeding in een huurovereenkomst (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800).
Kort samengevat ging de zaak over een huurder die sinds 2005 een woning van Bouwinvest huurde met een aanvangshuurprijs van € 865,00,-. Vanwege het indexeringsbeding was dit bedrag inmiddels verhoogd tot € 1.534,75. Huurder had door verschillende omstandigheden een huurachterstand laten ontstaan. Bouwinvest had de huurder gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand gevorderd. De kantonrechter wees de vorderingen van Bouwinvest vanwege de aanwezigheid van een oneerlijk indexeringsbeding af.
Het indexeringsbeding uit de huurovereenkomst luidde als volgt: “De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”
Het beding uit de overeenkomst werd door de rechter ambtshalve getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder de Richtlijn oneerlijke bedingen. In beginsel is een indexeringsbeding eerlijk wanneer de wijziging gebaseerd is op het consumentenprijsindex (‘cpi’). Omdat Bouwinvest daarnaast de mogelijkheid had opgenomen om bovenop de verhoging (conform cpi), naar eigen inzicht van de verhuurder, nog eens 5% te verhogen, oordeelde de kantonrechter dat het indexeringsbeding oneerlijk is. Daarbij speelden onder meer de omstandigheden mee dat het gaat om een onevenwichtige relatie tussen een commerciële verhuurder en particuliere huurder en dat het niet transparant was in welke omstandigheden de huurverhoging kon worden doorgevoerd. Het gevolg van het oordeel van de rechter is dat beding volledig buiten toepassing moet worden gelaten en dat de huurprijs nooit is verhoogd. Hierdoor had huurder jaarlijks te veel huur betaald. De vorderingen van Bouwinvest werden afgewezen.
De rechtbank heeft in onze ogen snel de conclusie getrokken dat het gehele beding komt te vervallen. Of het een te snelle beslissing is, zal moeten blijken uit een eventueel hoger beroep. De uitspraak geeft in ieder geval stof tot nadenken.
Voor vragen over dit onderwerp, neem contact op met Dominique Fransen of een van de andere vastgoedspecialisten.
