Partijen bij een huurovereenkomst dienen bij het indexeren van de huurprijs rekening te houden met de aangepaste berekeningsmethode van de CPI.
In een eerder artikel schreef ik over de mogelijkheid voor verhuurders om de huurprijs ook met terugwerkende kracht te indexeren. In het ROZ-model voor kantoor en winkelruimte geschiedt indexatie van de huurprijs aan de hand van het consumentenprijsindex (CPI). De hoogte van de CPI wordt onder andere beïnvloed door de energieprijzen. Vanwege de oorlog in Oekraïne zijn deze enorm gestegen. Door deze stijging is het CPI eind 2022 tot buitensporige hoogtes gestegen, waardoor dit in huurrelaties zou resulteren in aanzienlijke huurprijsverhogingen.
In een recent gepubliceerde uitspraak speelde de vraag of de verhuurder aanspraak kon maken op deze aanzienlijke huurprijsindexatie. In deze zaak vorderde de verhuurder – in kort geding – van de huurder betaling van de geïndexeerde huurprijs. De hoogte van de indexatie betrof maar liefst 14,5%. De huurder weigerde de geïndexeerde huurprijs te betalen. Zij stelde allereerst dat de vordering moest worden afgewezen op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) nu vanwege de oorlog in Oekraïne de energieprijzen enorm waren gestegen en partijen hier geen rekening mee hadden gehouden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarnaast stelde de huurder dat de indexeringsclausule niet van toepassing zou zijn omdat het CBS eerder in 2022 een artikel publiceerde waarin zij te kennen te gaf dat de berekeningsmethode van de CPI de inflatie onjuist zou weergeven. Het CBS had daaropvolgend de berekeningsmethode aangepast, waardoor de hoogte van de indexering op basis van de nieuwe methode zou uitkomen op een percentage tussen de 7,6 en 8,1%, in plaats van 14,5%. Indexering aan de hand van een onjuiste berekeningsmethode, zou volgens de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
De rechtbank volgde het eerste argument van de huurder niet. Volgens de rechtbank was geen sprake van onvoorziene omstandigheden omdat partijen juist met een indexeringsclausule een voorziening hadden getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger was dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakte dit niet anders.
Daarentegen volgde de rechtbank het tweede argument van de huurder wel en oordeelde dat de verhuurder de huurder in redelijkheid niet kon houden aan de overeengekomen indexeringsclausule, nu gebleken was dat de berekeningsmethode van het CBS onjuist was en die methode inmiddels ook was aangepast. Dat de nieuwe methode door het CBS pas werd toegepast na de huurprijswijzigingsdatum, deed daar niet aan af. De rechtbank wees de vorderingen van de verhuurder af en overwoog dat partijen in overleg moesten treden om tot een nieuw indexcijfer te komen.
Voorlopig is deze uitspraak een mogelijke escape voor huurders om te ontkomen aan een buitensporig hoge indexering van de huurprijs gebaseerd op de oude berekeningsmethode. Keep in mind, het betreft een uitspraak van een voorzieningenrechter in eerste aanleg. Het is nog maar de vraag of een rechter in een bodemprocedure of in hoger beroep tot hetzelfde oordeel zou komen. Wij zullen de ontwikkelingen voor u in de gaten houden.
Heeft u vragen over indexering van de huurprijs? Neemt u dan gerust contact op met de advocaten van het vastgoedteam van Valegis Advocaten.
