De Hoge Raad heeft eind 2021 antwoord gegeven op een aantal prejudiciële vragen betreffende het contractuele medehuurderschap.
De wet kent verschillende vormen van medehuurderschap zoals het medehuurderschap van rechtswege (art. 7:266 BW) en het medehuurderschap op verzoek/vordering (art. 7:267 BW). Daarnaast wordt in de praktijk ook vaak gebruik gemaakt van een andere vorm, namelijk contractueel medehuurderschap, hetgeen inhoudt dat een verhuurder een huurovereenkomst aangaat met twee (of meer) huurders. Het contractuele medehuurderschap dient te worden gezien als een vorm van gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW. Het gevolg van die gemeenschap is dat alle contractuele medehuurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Opzegging door één van de huurders hoeft een verhuurder niet te accepteren; samen uit, samen thuis. Dus of allebei opzeggen of allebei hoofdelijk aansprakelijk blijven.
Het samen uit, samen thuis-beginsel wijkt af van de twee andere vormen van medehuurderschap. Zowel art. 7:266 als 7:267 BW kennen namelijk de mogelijkheid dat de ene huurder met uitsluiting van de andere het huurderschap zelfstandig mag voortzetten. Bij contractuele medehuurderschap is dat alleen mogelijk als de verhuurder hieraan meewerkt.
Het is deze ongelijkheid die heeft geleid tot de prejudiciële vragen en de uiteindelijke beantwoording ervan. De Hoge Raad heeft, met verwijzing naar de wetsgeschiedenis, beslist dat in een geval van contractuele medehuurderschap waarbij de ene huurder niet langer de huurovereenkomst wil voortzetten artikel 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is. Dit artikel geeft de huurder de mogelijkheid om de rechter te laten bepalen dat één van de huurders de huurovereenkomst met ingang van een door de rechter te bepalen datum niet langer voortzet.
Wat betekent dit nu in de praktijk? M.i. betekent dit nog niet dat een verhuurder op een verzoek van een huurder om van de huurovereenkomst te worden geschrapt, moet ingaan. Immers de analogische toepassing van 7:267 BW ziet op een rechterlijke beslissing.
m.i. zijn er veel kanttekeningen te plaatsen bij deze beslissing. De belangrijkste is misschien nog wel dat, in tegenstelling tot de situatie die beschreven wordt in artikel 7:266 en 7:267 BW in het geval van contractuele medehuurderschap de verhuurder bewust heeft gekozen om met twee partijen te contracteren. Het feit dat de verhuurder vervolgens geen zeggenschap meer heeft over wie zijn contractspartijen zijn, komt enigszins willekeurig over en kan in een aantal situaties tot pijnlijke uitkomsten leiden, bijvoorbeeld wanneer de achterblijvende partij uit financieel oogpunt onvoldoende waarborgen biedt om de huur te kunnen betalen. Dit kan betekenen dat beide huurders, onafhankelijk van elkaar, uiteindelijk toch samen uit het gehuurde zullen vertrekken.
Mocht u meer willen weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Daniël de Vries via d.devries@valegis.com of +31 (0)6 12 11 63 66 of één van de andere medewerkers van de sectie Vastgoed.
