3 minuten leestijd

Corona houdt nu al bijna een jaar huis in Nederland en zorgt voor veel discussie tussen huurder en verhuurder. De eerste (gepubliceerde) uitspraken druppelden al vrij snel na de intelligente lockdown binnen. Huurders konden hun bedrijf niet of niet volledig uitoefenen en verzochten de verhuurders om hiermee rekening te houden bij de maandelijks verschuldigde huur. Opvallend was dat in het begin alle zaken aan een kort geding rechter werden voorgelegd. Ook opvallend: de rechters waren in die procedures erg terughoudend in hun oordeel en gaven de procespartijen mee om hun geschil vooral aan de bodemrechter voor te leggen. Daniël de Vries heeft een artikel geschreven voor het vakblad HIP (Huurrecht In Praktijk) waarin deze uitspraken zijn samengevat. U kunt het artikel hier lezen. Dit artikel is in september gepubliceerd. 

Nadien zijn er slechts een paar uitspraken in een bodemprocedure gepubliceerd.[1] In deze uitspraken wordt bevestigd dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW kan worden beschouwd en dat dit kan betekenen dat, op verlangen van een der partijen, de rechter de gevolgen van de (huur)overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden. Dit kan maar hoeft dus niet altijd. Daarnaast kan door de rechter aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht worden verleend.

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 29 oktober 2020 moest de rechtbank oordelen over de vordering van de huurder die een evenementen-en congrescentrum exploiteerde, om als voorlopige maatregel de overeengekomen maandelijkse huurprijs om te zetten naar een omzetgerelateerde huurprijs. [2] De kantonrechter wees deze vordering af omdat een dergelijke omzetting een te grote inbreuk maakt op de tussen huurder en verhuurder bestaande afspraken.

Uit deze en eerdere uitspraken kan inmiddels wel een rode draad worden gevonden. Een huurder die om huurprijsvermindering vraagt dient zijn financieel positie te onderbouwen. In deze uitspraak had de huurder nagelaten inzicht te geven in welke overheidssteun hij had ontvangen (NOW, TVL). Het nalaten om een deugdelijke financiële onderbouwing te geven, kan leiden tot afwijzing van de vordering.

In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 7 augustus 2020 oordeelde de rechtbank over de vordering van de huurder van bedrijfsruimte om de huurovereenkomst te ontbinden dan wel te wijzigen vanwege onvoorziene omstandigheden door de huurprijs op 50% van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs te stellen. [3]  Opvallend in deze zaak was dat de huurovereenkomst op 1 april 2020 was ingegaan, derhalve nadat partijen bekend waren met de Coronasituatie.

De rechter merkt de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid aan. Vervolgens oordeelt de rechtbank dat de coronacrisis niet van dien aard is dat huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Hierbij wordt onder meer meegewogen dat huurder niet belemmerd wordt in het huurgenot aangezien er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik van het gehuurde als zodanig belemmeren. De huurovereenkomst blijft dus ongewijzigd in stand.

Ook al kan de Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid worden aangemerkt, dit betekent niet automatisch dat de huurovereenkomst dient te worden aangepast. Dat is afhankelijk van het oordeel van de rechter of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de huurovereenkomst ongewijzigd in stand dient te blijven.

Mocht u als huurder of verhuurder vragen hebben over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Daniel de Vries

[1] Ten tijde van de publicatie van dit artikel op onze website is ons nog de volgende uitspraak in een bodemprocedure bekend: Rechtbank Rotterdam 20 november 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:10964 (onvoldoende financiële onderbouwing huurder);

[2] Rechtbank Amsterdam 29 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5265

[3] Rechtbank Rotterdam 7 augustus 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7089, r.o. 4.1.

Let op!

Wij streven naar volledigheid in onze berichtgeving maar kunnen die niet garanderen, omdat de ontwikkelingen elkaar in snel tempo opvolgen. Onze berichten kunnen daardoor verouderd zijn op het moment dat u die leest. Daarom vermelden wij de datum en het tijdstip van plaatsing bij elk bericht.

7 januari 2021

Valegis Advocaten

Valegis Advocaten

Valegis Advocaten, met vestigingen in Den Haag en Amsterdam, is hét advocatenkantoor voor (internationale) ondernemers en ondernemingen; moderne juridische dienstverlening, helder, pragmatisch, oplossingsgericht en integer.

Leave a Reply

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.