De spelregels van aanbod en aanvaarding lijken duidelijk, maar de rechtspraak laat zien dat oplettendheid geboden is.
Wanneer komt een koopovereenkomst tot stand bij het kopen van een woning? Men zou denken zodra men ondertekent en de bedenktermijn voorbij is. Echter een uitspraak van de rechtbank Limburg laat zien, dat men ook gehouden kan worden aan een aanbod dat gedaan wordt in een zgn. ‘’bevestigingsformulier’’, hetgeen vergaande consequenties kan hebben.
In voornoemde kwestie (uitspraak Rb. Limburg, 29 september 2021) was door de aankopende partij na een bezichtiging een ‘’bevestigingsformulier voor kopen woning’’ ingevuld waarin hij een schriftelijk bod heeft uitgebracht. Het formulier bevat i) een verwijzing naar een modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning, ii) de mededeling dat verkoopvoorwaarden van toepassing zijn en iii) de opmerking dat een geaccepteerde bieding bindend is.
U begrijpt het al, dit bod wordt vervolgens geaccepteerd waarna een koopovereenkomst aan de koper wordt toegestuurd. Na 11 dagen deelt de koper mee dat hij zijn bod intrekt en niet akkoord is met de concept koopovereenkomst. Verkoper neemt hiermee geen genoegen. In de procedure komt de vraag naar voren of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De rechter oordeelt in het voordeel van verkoper. Het bevestigingsformulier bevat namelijk alle noodzakelijke elementen: de namen van partijen en een omschrijving van hetgeen wordt verkocht. Koper mocht er, nadat de essentialia (partijen, object, prijs) waren vastgesteld, niet meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat de koopprijs nog onderhandelbaar was.
Voorgaande heeft vergaande gevolgen omdat vervolgens geen beroep kon worden gedaan op de bedingen van de concept koopovereenkomst, zoals de (beperkte) contractuele boete van 10%. Hetgeen met zich meebrengt dat de werkelijke geleden schade – het bedrag dat verkoper uiteindelijk minder heeft ontvangen door verkoop aan een ander – vervolgens toewijsbaar is en ook werd toegewezen.
Wilt u meer weten over de dit onderwerp of eens vrijblijvend van gedachten wisselen? Ons team van vastgoed en procesrecht advocaten is daartoe graag bereid.
U kunt contact opnemen via E: d.vanzanten@valegis.com of nummer: 0658987775.
