Inleiding
Drie jaar geleden wees de Hoge Raad het inmiddels welbekende Didam-arrest. In een eerder artikel hebben wij stilgestaan bij dit arrest en de gevolgen daarvan voor de praktijk. Uit dit arrest volgt, kort samengevat, dat overheidslichamen bij de verkoop van een onroerende zaak, objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria moeten opstellen voor de selectie van de kandidaat koper(s) en die selectiecriteria moeten zodanig bekend worden gemaakt dat gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Het Didam-arrest heeft de afgelopen jaren voor veel onrust gezorgd bij met name overheidslichamen, vooral omdat het onduidelijk was vanaf wanneer de Didam-regels zouden gelden en wat de rechtsgevolgen zouden zijn bij het niet naleven van deze regels. Indien niet-naleving zou leiden tot vernietigbaarheid of nietigheid van een eerder gesloten koopovereenkomst, zouden de gevolgen ingrijpend kunnen zijn.
Op 15 november jl. heeft de Hoge Raad een tweede arrest gewezen in de Didam-kwestie (Didam II).[1] Dit tweede arrest bouwt voort op het eerdere Didam-arrest (Didam I). Een van de centrale vragen in Didam II is of handelen in strijd met de Didam-regels leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de koopovereenkomst.
Didam II
De Hoge Raad oordeelt dat wanneer een overheidsinstantie in strijd handelt met de Didam-regels, dit geen strijd oplevert met een dwingendrechtelijke wetsbepaling. Dit betekent dat een transactie waarbij de Didam-regels niet zijn nageleefd, niet leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de koopovereenkomst.
Dit betekent echter niet dat overheidslichamen de Didam-regels kunnen negeren. Wanneer een overheidslichaam een onroerende zaak verkoopt zonder alle geïnteresseerden een gelijke kans te bieden, kan dit als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. Dit speelt met name in situaties waarin (potentiële) kopers ten onrechte worden uitgesloten. In zo’n geval kan een overheidslichaam schadeplichtig worden geacht jegens (potentiële) kopers. Bovendien kan een benadeelde partij, zolang er nog geen definitieve koopovereenkomst is gesloten of zolang de levering van de onroerende zaak (nog) niet heeft plaatsgevonden, een vordering instellen om de verkoop of levering te blokkeren.
Tot slot stelt de Hoge Raad in Didam II dat de Didam-regels ook gelden voor handelingen die zijn verricht vóór Didam I. Dit betekent dat de Didam-regels met terugwerkende kracht kunnen worden toegepast op het handelen van overheidslichamen.
Er blijven echter vraagstukken bestaan over de precieze reikwijdte van de Didam-regels, bijvoorbeeld of deze regels ook van toepassing zijn als een overheidslichaam een onroerende zaak wenst te verhuren. Daarnaast heeft de Hoge Raad zich niet uitgelaten over de situatie waarin het overheidslichaam bewust een geïnteresseerde partij heeft uitgesloten.
Conclusie
De Didam-regels verplichten overheidslichamen om eenieder gelijke kansen te bieden bij de verkoop van een onroerende zaak. Didam II bevestigt dat deze regels ook van toepassing zijn op handelingen die vóór Didam I hebben plaatsgevonden. Hoewel een schending van de Didam-regels de geldigheid van de koopovereenkomst niet aantast, kan een overheidslichaam in bepaalde gevallen onrechtmatig handelen en schadeplichtig zijn jegens de benadeelde partij. Als de verkoop of levering van de onroerende zaak nog niet heeft plaatsgevonden heeft de benadeelde partij ook de mogelijkheid om via de rechter de voorgenomen verkoop of levering te blokkeren.
De praktijk is gebaat bij de verduidelijking die Didam II heeft gebracht. Toch blijven er nog vragen bestaan over de precieze invulling en reikwijdte van de Didam-regels. Wellicht dat deze vragen in een toekomstig Didam III worden beantwoord. Wij houden u uiteraard op de hoogte van de ontwikkelingen.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Of heeft u andere vragen met betrekking tot vastgoed? Neemt u dan gerust contact op met de advocaten van het vastgoedteam van Valegis Advocaten.
[1] Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II).
