2 minuten leestijd

Om te kunnen beoordelen of een huurwoning in de vrije sector valt, wordt gekeken naar de punten van de woning. De WOZ-waarde kan een aanzienlijk deel van de punten bepalen. Maar hoe zit dat bij (ver)nieuwbouwwoningen?

Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten een woning scoort op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Om te voorkomen dat door de hoge WOZ-waarde veel woningen in de vrije sector vallen (meer dan 141 tot 145 punten), is per 1 mei 2022 een WOZ-cap ingevoerd die ervoor zorgt dat het puntental van de WOZ-waarde van een huurwoning wordt gemaximeerd op 33% van het totale puntental van de woning.

Een flinke tegenvaller voor verhuurders en projectontwikkelaars die erop reken(d)en dat hun huurwoning(en) in de vrije sector zou(den) vallen. Alsof dit nog niet genoeg was, moest de Hoge Raad zich uitlaten over een aantal prejudiciele vragen over de WOZ-waarde van nieuwbouw- en transformatiewoningen. Wat speelde daar?

Voor bestaande woningen wordt jaarlijks een WOZ-waarde vastgesteld. De WOZ-waarde is de waarde per 1 januari van het jaar voorafgaand aan de beschikking (peiljaar). Bij (ver)nieuwbouw  wordt hierop een uitzondering gemaakt door de WOZ-waarde te bepalen op 1 januari van het jaar waarin de woning wordt opgeleverd. Indien in februari 2022 een nieuwbouw- of getransformeerde woning wordt opgeleverd, geldt daarvoor de WOZ-waarde per 1 januari van dat jaar (2022) (toestandspeildatum). Probleem in de praktijk is dat bij (ver)nieuwbouwwoningen gemeenten niet snel zijn met het afgeven van een WOZ-beschikking. Dat betekent dat daarvoor dus nog geen WOZ-waarde is vastgesteld. In die gevallen gold dat de WOZ-waarde werd vastgesteld op een fictieve minimale waarde van € 55.888,– (per 1 juli 2022 wordt dat € 61.198,-). Dat is laag en dus niet aantrekkelijk voor projectontwikkelaars of verhuurders om op die basis te gaan (ver)bouwen.

De rechtspraak liet een tweedeling zien. Sommige rechters pasten de minimale WOZ-waarde toe en andere rechters stelden de WOZ-waarde vast op een (door een ingeschakelde taxateur) vastgestelde waarde. De Hoge Raad werd gevraagd om eenheid te brengen. In de beslissing van 22 april 2022 oordeelt de Hoge Raad dat deze minimale WOZ-waarde niet bedoeld is voor nieuwbouw-en transformatie woningen. Voor deze woningen moet volgens de Hoge Raad uitgegaan worden van een representatieve waarde van de woning in voltooide staat. Als de gemeente geen WOZ-beschikking afgeeft dan kan de waarde ook op andere wijze worden vastgesteld, bijvoorbeeld door een taxatie van de WOZ-waarde.

Mocht u meer willen weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Daniël de Vries via d.devries@valegis.com of +31 (0)6 12 11 63 66 of één van de andere medewerkers van de sectie Vastgoed.