Het hoge woord is eruit! Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de vraag of een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 3% boven op de inflatiecorrectie als oneerlijk moet worden beschouwd. De Hoge Raad heeft het advies van de procureur-generaal opgevolgd en geoordeeld dat een dergelijk beding in beginsel niet dient te worden aangemerkt als oneerlijk. In dit artikel wordt het oordeel van de Hoge Raad nader toegelicht.
Achtergrond van de zaak
De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1780) deed uitspraak naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. In twee zaken overwoog de rechtbank Amsterdam (voorlopig) dat een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor de huur van woonruimte in de vrije sector, waarbij de huurprijs jaarlijks met maximaal 3% boven op de inflatiecorrectie wordt verhoogd, dient te worden beschouwd als oneerlijk. Dit zou meebrengen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding nietig zou zijn met als gevolg dat de verhuurder alle in het verleden betaalde huurprijsverhogingen zou moeten terugbetalen, zowel de huurprijsverhogingen die zijn doorgevoerd op basis van de opslag als die op basis van de inflatie. Aangezien dit vergaande gevolgen zou hebben voor de verhuurder, stelde de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen aan de Hoge Raad om duidelijkheid te krijgen over hoe omgegaan dient te worden met dergelijke huurprijswijzigingsbedingen.
Advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad
De procureur-generaal heeft in juli 2024 zijn advies aan de Hoge Raad uitgebracht. Dit advies hebben wij uitgebreid besproken in een eerder artikel. Samengevat komt het advies van de procureur-generaal op het volgende neer. Volgens de procureur-generaal dient het huurprijswijzigingsbeding gesplitst te worden in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding, dat gebaseerd is op de consumentenprijsindex, heeft als doel om de huurprijs te corrigeren aan de inflatie. Het opslagbeding betreft een extra verhoging van de huurprijs om waardeontwikkelingen van de woning en/of andere kostenstijgingen te ondervangen. Alleen het opslagbeding staat ter discussie. Een opslagbeding met een maximaal verhogingspercentage van 3% is volgens de procureur-generaal in beginsel aanvaardbaar, aangezien dit vergelijkbaar is met de jaarlijkse huurprijsstijgingen in de sociale sector die door de Minister worden vastgesteld.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft het advies van de procureur-generaal opgevolgd. Omdat het indexatiebeding en het opslagbeding verschillende doelen hebben, dienen de bedingen gescheiden beoordeeld te worden. Oneerlijkheid van het ene beding, betekent dus niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding. Een opslagbeding van maximaal 3% huurprijsverhoging boven op de inflatiecorrectie is in beginsel niet oneerlijk volgens de Hoge Raad. Daaraan legt de Hoge Raad ten grondslag dat een verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen. De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn bovendien voorzienbaar voor de huurder, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. Een verhogingspercentage van 3% blijft doorgaans dus binnen aanvaardbare grenzen. Dit kan echter anders zijn in individuele gevallen waar zich bij het sluiten van de huurovereenkomst bijkomende omstandigheden voordeden.
Als een opslagbeding toch als oneerlijk wordt beschouwd, dan dient het beding beschouwd te worden alsof het nooit heeft bestaan. De verhuurder dient in dat geval alle huurprijsverhogingen die zijn betaald op basis van het opslagbeding terug te betalen aan de huurder.
Conclusie
De uitspraak van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor de huur van woningen in de vrije sector. Daarbij laat de Hoge Raad ruimte om rekening te houden met individuele omstandigheden. Hoewel verhuurders over het algemeen gerust kunnen zijn met een opslagbeding van maximaal 3%, blijft het van belang om te beoordelen of er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die aanleiding kunnen geven om het beding toch als oneerlijk te beschouwen.
Heeft u verdere vragen over huurprijswijzigingsbedingen? Of heeft u andere vragen met betrekking tot vastgoed of huurrecht? Neemt u dan gerust contact op met de advocaten van het vastgoedteam van Valegis Advocaten.
