5 minuten leestijd

Ongewenst: huurders van corporatiewoningen blijken ook eigenaar te zijn van koopwoningen.

Inleiding

Woensdag 27 januari 2021 verschenen twee artikelen in het NRC over huurders van een sociale huurwoning die ook eigenaar bleken te zijn van een koopwoning. Lees de artikelen ‘Huiseigenaar woont zelf in huurhuis‘ en ‘Politieke partijen: woningbezit sociale huurders is ‘onwenselijk’’. Uit onderzoek van NRC en het Kadaster bleek dat meer dan duizend mensen die staan ingeschreven op een corporatieadres tegelijkertijd twee of meer koopwoningen in bezit hebben. Het is misschien wel het topje van de ijsberg omdat het NRC nog niet eens de (sociale) huurders die één koopwoning in eigendom hebben, in het onderzoek heeft betrokken. De vraag is of en hoe men deze ongewenste situatie kan bestrijden in met name de sociale huursector.

Veel corporaties reageerden verrast en verbaasd op de uitkomst van dit onderzoek. Wij zijn daarentegen niet “verrast” door de uitkomsten van dit onderzoek. In onze praktijk worden we regelmatig door woningcorporaties en andere verhuurders gevraagd op te treden tegen deze misstanden. Onze ervaringen delen wij graag.

Praktijkervaringen

In het artikel was een reactie van Aedes (overkoepelende organisatie van woningcorporaties) te lezen: “Aedes noch corporaties hebben wettelijk gezien een mogelijkheid ertegen op te treden”. Deze opmerking willen wij graag nuanceren; hoewel strikt genomen op dit moment geen wettelijke bepaling bestaat die het gelijktijdig bezitten van een huurwoning en een koopwoning verbiedt, kan een woningcorporatie wel verschillende middelen inzetten om dit probleem aan te pakken. Wij zullen enkele oplossingen en in te zetten middelen bespreken.

Alvorens wij hier verder op ingaan, is het goed om stil te staan bij de achtergrond van het probleem. De samenloop van een huurder die ook één of meer koopwoningen heeft, is een issue omdat -zeker in de randstad- een groot tekort is aan sociale huurwoningen maar ook aan middenhuurwoningen. Verschillende partijen (bijvoorbeeld woningcorporaties en gemeenten) zetten zich in om deze schaarse woningen toe te wijzen aan personen die daarvoor het meest in aanmerking komen: personen met een beperkte beurs. De wetgever heeft voor de sociale huursector een aantal inkomenseisen in het leven geroepen. Anders gezegd: alleen als je als huurder onder een bepaalde inkomensgrens zit, kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning. Er worden geen vermogenseisen gesteld. Bijkomend probleem is dat de inkomenstoets een momentopname is; enkel op het moment dat de huurovereenkomst ingaat, wordt het inkomen beoordeeld. Met latere inkomensstijgingen wordt geen rekening gehouden. Dit is natuurlijk niets nieuws. Al jaren wordt gesproken over het probleem van de scheefwoners: personen die in aanmerking kwamen voor een sociale huurwoning maar inmiddels zoveel verdienen dat wanneer ze nu daarvoor in aanmerking zouden willen komen dit niet lukt. Deze mensen houden dan een sociale huurwoning “bezet”, hetgeen de doorstroming belemmert.

Mogelijke oplossingen

In het artikel wordt terecht opgemerkt dat vaak pas na het sluiten van de huurovereenkomst wordt ontdekt dat de huurder al een koopwoning heeft. De ontdekking vindt meestal plaats in het kader van een woonfraudeonderzoek. De huurder blijkt niet zelf in de huurwoning te wonen, maar heeft deze (onder)verhuurd aan derden. Vervolgens doet de verhuurder pogingen om de huurovereenkomst te laten eindigen vanwege woonfraude (het niet zelf bewonen van de woning én de woning aan derden in gebruik geven). Dat lukt meestal wel.

Minder eenvoudig is het wanneer geen sprake is van woonfraude, d.w.z. de huurder woont wel in de huurwoning maar heeft daarnaast nog een koopwoning. De weg van ontbinding van de huurovereenkomst biedt alleen mogelijkheden als in de huurovereenkomst en/of de algemene huurvoorwaarden is vastgelegd dat een huurder niet ook een koopwoning mag bezitten. De meeste verhuurders gebruiken een dergelijke bepaling niet. Dan zou nog wel teruggevallen kunnen worden op het algemene leerstuk van goed huurderschap, maar die route heeft haken en ogen.

Als de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst al eigenaar was, zou de verhuurder ook nog kunnen proberen de huurovereenkomst te vernietigen wegens dwaling. De verhuurder stelt dan dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst een verkeerde voorstelling van zaken had of dat de huurder hem een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven. Bewijstechnisch geen eenvoudige weg om te bewandelen.

Ook kan gedacht worden aan een extra voorwaarde om in aanmerking te komen voor een huurwoning, namelijk de voorwaarde dat je geen eigenaar bent/mag zijn van een koopwoning. Verschillende verhuurders vragen al aan kandidaat-huurders bij de intake of de kandidaat eigenaar is van een koopwoning. Zo ja, dan komt hij niet in aanmerking voor de huurwoning ongeacht waar hij zijn hoofdverblijf zal/wil hebben.

Nog een optie kan zijn om vóór het tot stand komen van de huurovereenkomst al duidelijke regels te laten gelden. Welke? Gedacht kan worden om naast een inkomenstoets ook een vermogenstoets toe te passen, en misschien niet alleen bij aanvang van de huurovereenkomst maar ook tijdens de huurovereenkomst. Heeft iemand inmiddels te veel (eigen) vermogen? Dan komt die persoon niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Verder kan gedacht worden aan een bepaling in de huurovereenkomst op basis waarvan het huurder verboden is om naast een huurwoning ook een koopwoning te hebben. Eigendom van een koopwoning leidt dan tot het einde van de huurovereenkomst van de huurwoning.

Tot slot

Het is goed dat (de omvang van) deze ongewenste situatie uit het onderzoek van NRC en het Kadaster is gebleken. Afhankelijk van de situatie valt er wat te doen aan een huurder die ook een koopwoning in eigendom heeft. Heeft u als verhuurder hiermee te maken en wilt u verder advies? Wij staan voor u klaar. U kunt contact opnemen over dit onderwerp met Daniël de Vries en Dominique Fransen.

Let op!

Wij streven naar volledigheid in onze berichtgeving maar kunnen die niet garanderen, omdat de ontwikkelingen elkaar in snel tempo opvolgen. Onze berichten kunnen daardoor verouderd zijn op het moment dat u die leest. Daarom vermelden wij de datum en het tijdstip van plaatsing bij elk bericht.

29 januari 2021

Leave a Reply

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.