Verhuurders van winkelruimte worden regelmatig geconfronteerd met huurders die er de brui aan geven en het nog lopende huurcontract aan een ander willen overdoen. Zij verzoeken dan indeplaatsstelling. Soms zal een verhuurder met zo’n indeplaatsstelling geen problemen hebben. Maar wat als de verhuurder daar wel problemen mee heeft, bijvoorbeeld omdat hij de nieuwe huurder niet vertrouwt?

De wet (artikel 7:307 BW)
Het wettelijke recht op indeplaatsstelling is dwingend; het kan niet worden ‘weggecontracteerd’. Wel gelden er voorwaarden.

In de wet is geregeld dat indeplaatsstelling door een huurder kan worden afgedwongen, als aan een aantal voorwaarden is voldaan.
Zo moet er sprake zijn van een overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt geëxploiteerd. Naast overdracht van het bedrijf wenst de vertrekkende huurder dat de beoogd nieuwe huurder de op dat moment bestaande huurovereenkomst voortzet. Hiermee wordt bedoeld dat de beoogd nieuwe huurder de bestaande huurovereenkomst overneemt onder dezelfde voorwaarden.

Bij de overdracht moet de vertrekkende huurder een zwaarwichtig belang hebben. Als dat eenmaal vaststaat, kijkt de rechter of er redenen zijn om  de indeplaatsstelling niet goed te keuren.  De wet noemt twee redenen: (1)  de beoogd nieuwe huurder biedt onvoldoende waarborgen voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en (2) voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De rechter en de verhuurder hebben dus het recht om een nieuwe huurder te weigeren als een onderzoek naar bijvoorbeeld de kredietwaardigheid aantoont dat de nieuwe huurder de huur niet zal kunnen betalen.

Omdat partijen een procedure liever voorkomen, proberen zij in onderling overleg tot overeenstemming te komen. Daarbij stellen verhuurders  vaak (aanvullende) voorwaarden.  Huurders proberen daaraan dan te voldoen Het voordeel daarvan is dat partijen kunnen afspreken wat zij willen. Zij zijn dan niet gebonden aan de wettelijke criteria.

Een van de voorwaarden die een verhuurder vaak stelt, is dat de voorgestelde huurder een nieuwe huurovereenkomst aangaat voor de duur van vijf jaar. Regelmatig vraagt de verhuurder dan ook tussentijdse aanpassing van de huurprijs.[1] Als onderling overeenstemming word bereikt, wordt ook wel gesproken van  contractsovername in algemene zin en niet van indeplaatsstelling op grond van de wet.[2] In de praktijk maakt dit niet zoveel uit: ook contractsovername heeft als gevolg dat de nieuwe huurder de huurovereenkomst (met bijbehorende rechten en plichten) van de oude huurder overneemt.

Het kan, bijvoorbeeld in franchise situaties, goed zijn om in de huurovereenkomst op voorhand al afspraken te maken over de wijze waarop wordt omgegaan met een verzoek tot indeplaatsstelling / contractsovername. Zo kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat indeplaatsstelling door een andere franchisenemer is toegestaan, al dan niet met een garantstelling voor een bepaalde periode door de franchisegever.

Bent u verhuurder en vraagt u zich af of u een door de huurder gewenste indeplaatsstelling kan tegenhouden?
Of bent u huurder en vraagt u zich af of indeplaatsstelling in uw geval mogelijk is op grond van de wet? Neem contact op met een van onze vastgoed advocaten.

[1] Formeel is dan geen sprake van een indeplaatsstelling en de (beoogd) huurder hoeft ook niet akkoord te gaan met deze voorwaarden.

[2] Contractsovername verschilt van indeplaatsstelling, omdat contractsovername gebeurt met wederzijdse instemming. Anders dan indeplaatsstelling, kan contractsovername dus niet bij een rechter worden afgedwongen. Zie artikel 6:159 BW.