Soms komen er bijzondere uitspraken voorbij. In een geschil tussen een huurder en verhuurder (woningcorporatie) vond de verhuurder dat de huurder niet helemaal (of helemaal niet) eerlijk was geweest. De huurder had de verhuurder namelijk niet verteld dat de huurovereenkomst van de huurder bij de vorige verhuurder door de rechter was ontbonden wegens overlast die de huurder had veroorzaakt. De verhuurder deed een beroep op dwaling en stelde dat als zij had geweten dat de huurder wegens overlast uit zijn vorige woning was gezet, zij geen huurovereenkomst aan deze huurder had aangeboden, althans niet onder dezelfde voorwaarden. De verhuurder vernietigde de huurovereenkomst.

De kantonrechter oordeelde dat inderdaad sprake was van dwaling. Daarvan is volgens de kantonrechter niet alleen sprake bij het doen van een onjuiste mededeling maar ook bij het nalaten een mededeling te doen die, naar de huurder begrijpt of hoort te begrijpen, voor de verhuurder van doorslaggevend belang is voor de beslissing om een huurovereenkomst aan te gaan.[1]

De huurder verschool zich daarbij nog achter een schriftelijke verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder. Het hokje bij de vraag “heeft de huurder in het verleden overlast veroorzaakt?” was niet aangekruist. Tijdens de zitting kwam vast te staan dat de huurder zelf de verhuurdersverklaring had ingevuld en de ingevulde verklaring had voorgelegd aan de vorige verhuurder die daar een handtekening onder had gezet. Dat mocht de huurder echter niet baten omdat hij beter wist. De huurovereenkomst bij de vorige huurder was namelijk ook geëindigd door ontbinding van de huurovereenkomst door een rechter, ook vanwege overlast.

Hoewel dit soort kwesties niet heel vaak voorkomen, is een vernietiging van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens dwaling of bedrog ook niet heel erg uitzonderlijk. De vraag is wat de verhuurder had gedaan als hij wel had geweten van de eerdere overlast. De verhuurder had dan verschillende mogelijkheden.

Mogelijkheden verhuurder bij wetenschap van de eerdere overlast
Ten eerste had de verhuurder kunnen weigeren een huurovereenkomst aan te gaan. Ook woningcorporaties hebben de mogelijkheid een kandidaat te weigeren als huurder, ook al voldoet de huurder verder aan alle (passendheids)eisen.

Ten tweede had de verhuurder een huurovereenkomst kunnen aangaan met daarbij een bijlage (aanhangsel). In de bijlage worden doorgaans bijzondere voorwaarden opgenomen. In dit geval had als bijzondere voorwaarde opgenomen kunnen worden dat huurder zich onder begeleiding diende te stellen van een hulpverlenende instantie. In de bijlage hadden ook andere gedragsregels kunnen worden opgenomen die dienen als een nadere uitwerking van hetgeen onder goed huurderschap wordt verstaan.

Een derde mogelijkheid zou zijn geweest om deze huurder een tijdelijke huurovereenkomst aan te bieden. Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt (hierna: WDH) is een extra mogelijkheid gecreëerd om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.[2] Verhuurders hebben nu de mogelijkheid een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woonruimte ook voor bepaalde tijd met een maximumduur van twee jaar te sluiten, ongeacht de reden van de tijdelijke aard van het contract.[3] Voor woningcorporaties gelden hier wel enige beperkingen maar de onderhavige kwestie had de woningcorporatie wel deze mogelijkheid gegeven.

In dat geval had de verhuurder een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld de duur van zes of twaalf maanden kunnen sluiten en had huurder de kans om zijn goede gedrag te tonen. Als de huurder weer voor overlast had gezorgd, had de verhuurder kunnen kiezen tussen een tussentijds ontruimingsprocedure of wachten tot de huurovereenkomst was geëindigd.[4]

Valegis Advocaten adviseert verhuurders regelmatig over vernietiging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens overlast, het opstellen van tijdelijke huurovereenkomsten en de inhoud van laatste (tweede)kansovereenkomsten. Mocht u meer informatie over dit onderwerp wensen, neem dan gerust contact op met de advocaten van de Vastgoedsectie.

Daniël de Vries, Thijs Kroese, Roy Rouwen, Andrea de Ruiter.

 

 

 

 

 


[1] Rechtbank Limburg, kamer voor kantonzaken 10 mei 2017, ECLI:RBLIM:2017:4153

[2] Onder andere artikel 7:271 lid 1 BW is hiertoe gewijzigd

[3] Voor toegelaten instellingen (woningcorporaties) bestaan hier uitzonderingen op. Krachtens artikel 48 lid 1 Woningwet is het haar in beginsel niet toegestaan tijdelijke contracten van maximaal twee jaar te sluiten. Op deze regel zijn echter weer uitzonderingen. De huurder uit het voorbeeld behoort tot de personen die deel uitmaken van “een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep” die als uitzondering heeft te gelden. Artikel 22a sub b van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) , die is gebaseerd op het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (BTIV) noemt namelijk als één van de groepen die onder de uitzondering vallen: “huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.”

[4] Meer informatie over dit onderwerp is te vinden in het artikel “Wisselwoning- en laatse-kanscontracten voor woningcorporaties in het kader van de wet doorstroming huurmarkt”, HIP 2017/90 van mr. D. de Vries