Skip to main content

Wanneer is een verkoper aansprakelijk indien een woning gebreken vertoont die normaal gebruik van de woning in de weg staan?

Het is meer regel dan uitzondering: in koopovereenkomsten is vaak opgenomen dat verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken.

In onderhavige zaak (Rb. Rotterdam 01-11-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:12802) is dit ook het geval echter is ook in de koopovereenkomst opgenomen dat verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik van de woning verhinderen en die niet voor koper bekend waren.

Volgens koper deed dit laatste zich ook voor: tijdens de verbouwingswerkzaamheden heeft koper verschillende gebreken opgemerkt die normaal gebruik in de weg staan. Het betrof diverse constructieve gebreken, zoals afgezaagde spanten in de dakconstructie, doorgerotte dakbalken en dakbeschot, ondeugdelijke aangebrachte en niet-doorlopende balken en verzakking.

De rechtbank oordeelt dat verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die koper als gevolg hiervan lijdt.

De rechtbank overweegt dat een gebrek dat nog niet tot schade heeft geleid, maar tot schade kan leiden, een gebrek is dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook overweegt de rechtbank dat in algemene zin op een koper van een woning geen plicht rust een bouwkundig onderzoek te laten doen. Een koper die twijfelt of behoort te twijfelen of de zaak bepaalde eigenschappen bezit, is gehouden ter zake onderzoek te (laten) verrichten. Verkoper heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op basis waarvan koper een bouwkundig onderzoek had moeten laten verrichten.

Uit vaste jurisprudentie volgt dat indien gebreken bekend of kenbaar waren, de koper wel degelijk onderzoek dient te doen naar de gebreken.

Omstandigheden die hierin een rol kunnen spelen zijn:

  • zichtbaarheid van een gebrek;
  • mededelingen van de verkoper;
  • het bestaan van uiterlijk waarneembare verschijnselen.

Echter ook dan geldt dat het niet nakomen van de onderzoeksplicht niet tegen de koper worden gebruikt, als de verkoper zijn mededelingsplicht schond. Een mededelingsplicht voor de verkoper zal in het algemeen aangenomen worden als:

  • verkoper bekend is met het gebrek;
  • koper dat niet is;
  • verkoper weet (of moet weten) dat die eigenschap voor de koper relevant is.

Mocht u meer willen weten over dit onderwerp of eens vrijblijvend van gedachten willen wisselen? Ons team van vastgoedadvocaten is daartoe graag bereid. U kunt contact opnemen via E: d.vanzanten@valegis.com of nummer: 0658987775.

× Hoe kan ik u helpen?