In een eerder artikel dat ik geschreven heb over de verschillen tussen een 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte is naar voren gekomen dat de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte alleen mag opzeggen als voldaan is aan een wettelijke opzeggingsgrond. Wat deze wettelijke opzeggingsgronden inhouden, is echter onbesproken gebleven. In dit artikel wordt daarom een overzicht gegeven van de wettelijke opzeggingsgronden voor het opzeggen van de huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte, waarbij de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik nader wordt verduidelijkt in het kader van gebruik door een rechtspersoon.
Wettelijke opzeggingsgronden
De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte kan de huurovereenkomst slechts opzeggen als sprake is van een van de onderstaande situaties:
- Slechte bedrijfsvoering.
- Dringend eigen gebruik.
- De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
- De verhuurder wenst een bestemming volgens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde te verwezenlijken.
- Het belang van de verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst.
Het uitgangspunt is dat een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte wordt aangegaan voor minimaal vijf jaar plus vijf jaar. De verhuurder die wenst op te zeggen tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar kan de huurovereenkomst slechts opzeggen op grond van slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik. De verhuurder die de huurovereenkomst aan het einde van de tweede termijn van vijf jaar wil beëindigen heeft daarentegen ook de overige wettelijke opzeggingsgronden tot zijn beschikking.
Dringend eigen gebruik door een rechtspersoon
De verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft kan een beroep doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Van eigen gebruik is sprake als het gaat om gebruik door de verhuurder, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind. Er zijn situaties denkbaar waarin de verhuurder het gehuurde in gebruik zou willen geven aan een rechtspersoon, bijvoorbeeld:
- De verhuurder is directeur en enig aandeelhouder van een vennootschap en wil het gehuurde aan die vennootschap in gebruik geven.
- De verhuurder is een dochtermaatschappij en wil het gehuurde aan zijn moedermaatschappij in gebruik geven.
De vraag rijst of die gevallen te kwalificeren zijn als ‘eigen gebruik’ door de verhuurder.
Volgens vaste rechtspraak dient de verhuurder die het gehuurde aan een rechtspersoon in gebruik wil geven voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik zijn eigen belang te dienen met die ingebruikgeving. Het gebruik dat de rechtspersoon van het gehuurde maakt heeft in dat geval te gelden als eigen gebruik door de verhuurder. Dit wordt ook wel vereenzelviging van de verhuurder met de huurder genoemd. Volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2000:AA7702) kan in het algemeen aangenomen worden dat een verhuurder, die directeur en enig aandeelhouder is van een vennootschap, zijn eigen belang dient door het gehuurde aan die vennootschap in gebruik te geven. Vereenzelviging van de verhuurder met de huurder is in dat geval dus mogelijk. Dit betekent dat het gebruik dat de vennootschap van het gehuurde maakt heeft te gelden als eigen gebruik door de verhuurder.
In het geval de verhuurder een dochtermaatschappij is en de nieuwe huurder een moedermaatschappij, is vereenzelviging echter niet zonder meer mogelijk. Volgens vaste rechtspraak kan het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde maakt alleen als eigen gebruik van de verhuurder-dochtermaatschappij gezien worden als op grond van alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtermaatschappij, aangenomen kan worden dat het eigen belang van de dochtermaatschappij wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken. De omstandigheid dat de moedermaatschappij 100% van de aandelen houdt in de dochtermaatschappij kan meewegen in het oordeel dat vereenzelviging mogelijk is. Vereenzelviging op die enkele grond is echter niet mogelijk. Hoewel vereenzelviging van moeder- en dochtermaatschappij niet vaak voorkomt, illustreert het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 3 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:215) dat een dergelijke vereenzelviging onder omstandigheden zeker mogelijk is.
Kortom, de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte die het gehuurde aan een rechtspersoon in gebruik wil geven kan de huurovereenkomst onder omstandigheden geldig opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.
Heeft u verdere vragen over de opzegging van de huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte? Of heeft u andere vragen met betrekking tot vastgoed of huurrecht? Neemt u dan gerust contact op met de advocaten van het vastgoedteam van Valegis Advocaten.