3 minuten leestijd

In een update van 7 januari 2021 berichtten wij al dat langzaam maar zeker de eerste uitspraken in bodemprocedures werden gepubliceerd en dat duidelijk werd welke gevolgen de coronacrisis op huurovereenkomsten kon hebben. Daar is onlangs nog een uitspraak bijgekomen. Hoewel twee horecaondernemingen (een restaurant en een café) met hun verhuurder contractueel hadden uitgesloten dat huurprijsvermindering mogelijk was, oordeelde de rechtbank Den Haag op 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) tóch dat deze twee horecaondernemingen recht hebben op huurprijsvermindering.

Eis in conventie

Verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huurachterstand. De grondslag was gelegen in het onbetaald laten van de maanden april tot en met juni 2020. Huurders hadden geprobeerd met verhuurder via goed overleg tot afwijkende afspraken te komen, maar partijen kwamen daar niet uit. Verhuurder wilde de volledige huurprijs (blijven) ontvangen.

Eis in reconventie

Huurders stelden een tegeneis in tot wijziging van de huurovereenkomst. Zij legden aan hun vordering ten grondslag dat verhuurder het gehuurde niet conform de huurovereenkomst ter beschikking had gesteld, dat het niet kunnen exploiteren een gebrek is, dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat volledige betaling van de huur gelet op de sluitingsmaatregel in het licht van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Oordeel

De kantonrechter oordeelde dat de totale huurachterstand maximaal twee maanden bedroeg en dus onvoldoende (ernstig) was om de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen. Daarentegen oordeelde de kantonrechter dat er wél sprake was van een gebrek. Huurders hebben in de coronacrisis niet het huurgenot dat huurders bij aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten. De aanwezige afhaal- en bezorgdiensten ma(a)k(t)en dat niet anders, aangezien het gehuurde hierdoor nog steeds slechts gedeeltelijk kon worden gebruikt. De rechter oordeelde tot slot dat sprake was van onvoorziene omstandigheden, omdat “een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst” naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar werd geacht. In tegenstelling tot de contractuele bepaling kon een beroep op huurprijsvermindering dus wel slagen. Het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is, moest tussen partijen worden verdeeld. Voor het vaststellen van het percentage/bedrag van de huurprijsvermindering vergeleek de rechter de cijfers uit 2018 en 2019 met die uit 2020. Uitkomst: een huurprijsvermindering van 50% over de periode van 15 maart 2020 tot 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober 2020 tot het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt en een huurprijsvermindering van 25% voor een periode van 29 september – 14 oktober 2020.

Afronding

Inmiddels kunnen verschillende conclusies worden verbonden aan de eerste “corona”uitspraken. Zo is het van belang om als huurder inzage te geven in de financiële gegevens, aangezien de rechter pas tot huurprijsvermindering lijkt over te gaan als duidelijk is dat ook sprake is van omzetverlies. Daarnaast is van belang of sprake is van een “harde” (sluiting op last van de overheid zoals horeca, contactberoepen en sinds kort ook de overige winkels) of “softe” (sluiting op basis van het dringende advies om zoveel mogelijk thuis te werken) sluiting.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van dit artikel, neemt u dan contact op met Dominique Fransen.

Let op!

Wij streven naar volledigheid in onze berichtgeving maar kunnen die niet garanderen, omdat de ontwikkelingen elkaar in snel tempo opvolgen. Onze berichten kunnen daardoor verouderd zijn op het moment dat u die leest. Daarom vermelden wij de datum en het tijdstip van plaatsing bij elk bericht.

02 februari 2021

Leave a Reply

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.