In de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte staat een boetebepaling waarin is opgenomen dat de huurder een boete is verschuldigd als hij zijn contractuele/wettelijke verplichting(en) niet nakomt. De vraag die in de praktijk weleens aan de orde komt is hoe boetebedragen berekend moeten worden; cumulatief of enkelvoudig? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een recente zaak zich over deze vraag gebogen.
In deze zaak heeft de verhuurder een huurovereenkomst gesloten met een huurder ter zake van een winkelpand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (2003) van toepassing verklaard. In de Algemene Bepalingen is een boetebeding opgenomen dat bepaalt dat de huurder een boete verschuldigd is van 2% van het verschuldigde bedrag per kalenderdag indien hij het verschuldigde bedrag niet tijdig voldoet. De huurder had in deze zaak een huurachterstand laten ontstaan ter hoogte van € 28.777,77, waardoor de verhuurder een procedure startte. In deze procedure vorderde de verhuurder, naast betaling van de huurachterstand, een boetebedrag ter hoogte van € 128.070,64.
De kantonrechter heeft in eerste aanleg de gevorderde boete afgewezen omdat verhuurder deze ten onrechte gecumuleerd had berekend. De verhuurder ging hiertegen in hoger beroep. Uiteindelijk zonder succes. Het hof volgde de uitspraak van de kantonrechter. Toewijzing van de gecumuleerde boete als door de verhuurder gevorderd, zou volgens het hof namelijk leiden tot een zodanig buitensporig hoog boetebedrag dat daarmee de huurachterstand zelf ver wordt overstegen. Het hof achtte het daarbij nog van belang dat de verhuurder de Algemene Bepalingen van toepassing had verklaard zonder dat er over de boetebepalingen was onderhandeld. Dit woog het hof mee in zijn oordeel om de voor de huurder gunstige uitleg te laten prevaleren.
Het hof heeft met dit arrest de weg ingeslagen dat boetebepalingen uit de Algemene Bepalingen ROZ op een enkelvoudige wijze berekend moeten worden. Mochten partijen hiervan willen afwijken is het verstandig om dit expliciet op te nemen in de huurovereenkomst.
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neemt u dan gerust contact op met de advocaten van het vastgoedteam van Valegis Advocaten.
