Goed nieuws voor verhuurders! De procureur-generaal heeft op 19 juli 2024 (ECLI:NL:PHR:2024:770 & ECLI:NL:PHR:2024:771) aan de Hoge Raad geadviseerd dat een huuropslag van 3% bovenop de inflatiecorrectie in principe is toegestaan. Dit advies is een belangrijke ontwikkeling voor de vrije sector, waar huurprijswijzigingsbedingen een veelbesproken onderwerp zijn. In dit artikel leest u wat het advies van de procureur-generaal precies inhoudt en wat dit betekent voor verhuurders.
Aanleiding van het advies aan de Hoge Raad zijn prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam over de geldigheid van een indexeringsbeding in de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is doorgaans een clausule opgenomen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks kan worden aangepast. Deze verhoging is gebaseerd op de wijziging van het consumentenprijsindex cijfer (CPI), vermeerderd met een vast opslagpercentage. De rechtbank Amsterdam heeft zich moeten buigen over de vraag of een dergelijk beding eerlijk is. Als het beding als oneerlijk wordt bestempeld, zullen verhuurders moeten vrezen voor claims van huurders waarbij de doorgevoerde huurverhogingen moeten worden terugbetaald.
Om eens en voor altijd duidelijkheid te verkrijgen stelde de rechtbank Amsterdam begin dit jaar prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Deze prejudiciële vragen hebben wij in een eerder artikel besproken. Hoewel de uitspraak van de Hoge Raad nog op zich laat wachten, is het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad recent gepubliceerd.
Splitsing van het huurprijswijzigingsbeding
Allereerst adviseert de procureur-generaal om het huurprijswijzigingsbeding te splitsen in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding ziet op de inflatiecorrectie van het CPI. Het opslagbeding ziet op de vaste verhoging. De splitsing is volgens de procureur-generaal nodig om de bedingen afzonderlijk te kunnen beoordelen op oneerlijkheid. Voor het indexatiebeding staat vast dat dit niet oneerlijk is. Deze indexatie, die gebaseerd is op de inflatie en dient ter compensatie voor geldontwaarding, vertegenwoordigt een gerechtvaardigd belang van de verhuurder. Alleen het opslagbeding staat ter discussie. Door splitsing van het huurprijswijzigingsbeding kan het eerlijke indexatiebeding, dat noodzakelijk is voor de inflatiecorrectie, in stand blijven al zou geoordeeld worden dat het opslagbeding oneerlijk is. Dit voorkomt dat verhuurders de inflatiecorrectie niet kunnen toepassen als enkel het opslagbeding oneerlijk bevonden wordt.
Oneerlijkheid van het opslagbeding
De procureur-generaal stelt vervolgens dat een opslagbeding met een maximale verhoging van 3% bovenop de inflatiecorrectie over het algemeen niet als oneerlijk moet worden beschouwd. Een verhuurder kan namelijk redelijke gronden hebben voor een dergelijke verhoging. Zo kan de verhuurder te maken krijgen met een waardestijging van de woning of kostenstijgingen vanwege marktontwikkelingen die hoger zijn dan de inflatie. Te denken valt bijvoorbeeld aan stijgende onderhoudskosten. Of een opslagbeding oneerlijk is kan dus niet meteen op voorhand gezegd worden.
Een opslagbeding moet duidelijk aangeven op welk moment, hoe vaak en met welk percentage de huurprijs kan stijgen. Hoewel verhuurders doorgaans vergeten te vermelden waarom de opslag wordt toegepast bovenop de inflatiecorrectie, is de procureur-generaal van mening dat deze omstandigheid op zichzelf onvoldoende is voor het oordeel dat het opslagbeding oneerlijk is. Dit geldt namelijk ook voor de jaarlijkse huurverhogingen in de sociale sector en in de vrije sector die door de wet worden toegelaten. Om die reden is het ontbreken van de gronden in een opslagbeding niet doorslaggevend.
De beoordeling of een opslagbeding oneerlijk is hangt voornamelijk af van het maximale opslagpercentage waarmee de huurprijs mag stijgen. De procureur-generaal overweegt dat een verhoging van maximaal 3% aanvaardbaar is, aangezien dit vergelijkbaar is met de jaarlijkse huurstijgingen in de sociale sector die door de Minister worden vastgesteld. Is dit percentage echter hoger, dan wordt het beding eerder als oneerlijk beschouwd en wordt gemis van een motivering voor de opslag in het opslagbeding de verhuurder zwaarder aangerekend.
Conclusie
Verhuurders kunnen voorzichtig optimistisch zijn na het advies van de procureur-generaal, dat suggereert dat het indexeringsbeding niet als oneerlijk zou moeten worden beschouwd. Dit verlicht enigszins de bezorgdheid over mogelijke terugbetalingen, hoewel definitieve duidelijkheid pas volgt na de uitspraak van de Hoge Raad. Aangezien de Hoge Raad niet gebonden is aan dit advies, blijft voorzichtigheid geboden tot een definitieve oordeel is uitgesproken. Het is nog onbekend wanneer de Hoge Raad zal beslissen. De situatie blijft tot dan onzeker, maar wij zullen u op de hoogte houden van de verdere ontwikkelingen.
Heeft u vragen over huurprijswijzigingsbedingen? Of heeft u andere vragen met betrekking tot vastgoed of huurrecht? Neemt u dan gerust contact op met de advocaten van het vastgoedteam van Valegis Advocaten.
